Bất động sản Việt: Nghịch lý người giàu kêu cứu!

Giải cứu thị trường bất động sản, bất động sản đang xì hơi, cò bất động sản phát cuồng vì thị trường ế ẩm, đề xuất “nới” cho vay mua nhà để cứu thị trường bất động sản… là những lo ngại mà các chuyên gia, nhà quản lý bất động sản và báo chí dành cho loại hình kinh doanh đặc biệt này trong thời gian gần đây. 

Nên để bất động sản về giá trị thật

Theo đánh giá của bản thân người viết, việc thị trường lạnh trong hơn 2 tháng gần đây là một tín hiệu đáng mừng chứ không nên lo lắng. Vấn đề là, nếu bất động sản cứ theo đà tăng vùn vụt như trước đây thì không một người dân, một công chức làm ăn chân chính nhận lương từ ngân sách nhà nước có thể mua được nhà.

Chính bởi sự leo thang chót vót về giá của bất động sản đã kéo theo hệ luỵ là lương luôn luôn chạy theo giá. Vì vậy, việc bất động sản tạm thời ngừng không có giao dịch là thời cơ tốt nhất cho nhà quản lý xây dựng hành lang pháp lý để quản lý loại hình kinh doanh đặc thù này.

Chia sẻ với VnMedia, bạn tranhuulocvn@gmail.com cho biết: “Trong 3-4 năm gần đây lĩnh vực nào kiếm tiền nhiều nhất, chắc ai cũng biết là BĐS, ai đầu tư vào lĩnh vực BĐS là những người giàu có, ai làm cho giá BĐS ở Việt Nam cao hơn BĐS Mỹ? ai làm cho bong bóng BĐS? bây giờ ai kêu cứu BĐS? theo tôi trước kia anh đầu tư BĐS lãi 10 tỉ nay lỗ 5 tỉ thì kêu la nhà nước phải cứu BĐS? có cứu nên cứu dân nghèo nông thôn, nhà nước không nên bỏ tiền ra để người giàu? Khi anh lên thiên đàng anh có chia tiền cho dân nghèo không? bây giờ nhà nước bỏ tiền ra cứu BĐS chính là cứu người giàu, mà tiền bỏ ra cứu BĐS là tiền thuế của dân nghèo. Không lẻ lấy tiền người nghèo cứu nhà giàu, "Anh đã lên thiên đàng thì giờ xuống địa ngục" là quy luật tự nhiên”.

Thị trường bất động sản đóng băng cũng là cơ hội tốt để nhìn nhận lại về sự phát triển của thị trường.

haian@gmail.com thì chia sẻ với VnMedia: đổ tiền vào bất động sản quá nhiều nhưng hiệu quả không bao nhiêu, chỉ thấy tắc đường, ô nhiễm, các khu đô thị mới lem nhem hạ tầng. Những người vẽ dự án mới chỉ dừng ở mức độ đáp ứng nhu cầu cá nhân mà chưa nghĩ đến tập thể. Giá nhà ở Hà Nội vẫn quá đắt đỏ so với TP HCM do mua bán đầu cơ nhiều mà nhu cầu ít.

Bạn dshoang76@yahoo.com thì cho rằng: Với giá nhà đất tại Hà Nội cao như hiện nay thì phần lớn những người có nhu cầu mua nhà để ở đều không có đủ thu nhập để mua (kể cả ngân hàng có cho vay). Hơn nữa cần phải yêu cầu ngân hàng chỉ cho vay mua nhà đã hoàn thiện, không cho vay mua nhà/căn hộ thuộc những dự án còn dở dang, thậm chí còn chưa khởi công. Taiduonganh@gmail.com còn đề nghị không tiếp tay cho cò, kẻ đầu cơ mà cần đứng về phía những người dân không có nhà để ở.

Tình hình "lạnh" của thị trường có thể là dấu hiệu tốt để các nhà quản lý xây dựng hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản.

Nhiều bạn đọc còn chia sẻ rằng, chính kiểu quản lý không ra đầu ra cuối thị trường bất động sản như vừa rồi mới khiến số nhà hoang ở Hà Nội tăng cao, rồi lại quay sang cấm đoán, việc cấm phân lô, bán nền là một ví dụ.

Bạn haipthd@yahoo.com.vn lại cho rằng, đừng quản lý luẩn quẩn mãi thế. “Khi người có nhu cầu để ở thực sự thì sau khi có đất và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội tốt, người ta sẽ xây dựng và ở ngay; còn người không có nhu cầu hoặc chưa có nhu cầu ở ngay thì người ta sẽ chậm xây dựng, hoàn thiện để ở. Do vậy, dù chủ đầu tư khu đô thị xây nhà xong rồi bán nhà đã xây hay người mua lô, nền xây để bán thì cũng như nhau; xây nhà xong mới bán mà chưa bán được thì sự lãng phí còn lớn hơn vì đầu tư lớn hơn sẽ khó bán hơn và có bán được thì cũng không có người ở”

Bất động sản chưa đến lúc phải cứu
Thực ra, giá BĐS ở Việt Nam mới chỉ bắt đầu giảm. Mức độ giảm giá vẫn chỉ có tính cục bộ ở một số dự án và khu vực tăng nóng trước đây chứ chưa phải là sự giảm giá trên diện rộng. Khi giá BĐS giảm ở mức độ như hiện nay thì các nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS mới chỉ lãi ít hoặc mất lãi chứ chưa đến mức thua lỗ. Bằng chứng là các doanh nghiệp BĐS vẫn có thể bán được hàng dễ dàng với mức giá thấp hơn giá niêm yết khoảng 10 – 15%. Bằng chứng thứ hai là nhiều dự án vẫn đồng loạt ra hàng.

BĐS là một thị trường chiếm một lượng tín dụng khá lớn của nền kinh tế. Theo công bố của thống đốc NHNN Việt Nam, tính đến ngày 10/6/2011, dư nợ BĐS ở mức 222.000 tỉ đồng. Mặc dù con số này đã giảm 13.000 tỉ đồng so với cuối năm 2010 nhưng nó vẫn chiếm khoảng 8,54% dư nợ của toàn bộ nền kinh tế.

Sự ế ẩm của thị trường ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh không phản ánh đúng thực trạng của thị trường đến mức phải giải cứu.

Nhưng, mức độ giảm giá BĐS chỉ thực sự tác động đến hệ thống ngân hàng nếu như mức giảm quá 30%. Thông thường, ngân hàng sẽ cấp tín dụng cho khách hàng vào khoảng 70% giá trị định giá của BĐS đem thế chấp cho NHTM. Điều này đồng nghĩa khi BĐS giảm quá 30% theo giá trị định giá của NHTM thì tất cả các khách hàng liên quan sẽ phải nộp thêm tài sản đảm bảo. Nếu không thể nộp thêm thì các NHTM sẽ buộc phải bán giải chấp. Khi điều này xảy ra, sẽ tạo ra một vòng xoáy giảm giá thực sự cho thị trường BĐS và ảnh hưởng xấu đến toàn bộ hệ thống tài chính. Bài học nhãn tiền là ở Mỹ năm 2007, khi giá nhà giảm khoảng 30 – 40%, là lúc khởi đầu cho cuộc khủng khoảng nợ dưới chuẩn, kéo theo khủng hoảng kinh tế toàn cầu.

Bên cạnh đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, không có bong bóng trong bất động sản, nếu có thì chỉ xì hơi một chút, tức là có sự giảm sút về giao dịch. Theo ông Nam, Bộ Xây dựng đã có báo cáo trình Thủ tướng Chính phủ trong đó có nhận định về tình hình diễn biến của thị trường bất động sản, cũng như đề xuất một số biện pháp quản lý thị trường này. Trong báo cáo, Bộ Xây dựng cũng có đánh giá về tình hình phát triển chung, trênsố lượng giao dịch bất động sản, trên mặt về giá cả ; Tình hình dư nợ và cơ cấu dư nợ tín dụng đối với thị trường bất động sản.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng khẳng định rằng, giá bất động sản có giảm nhưng vẫn cao hơn giá bất động sản vào thời điểm tháng 1/2010.

Nhưng, "về giá bất động sản, theo khảo sát của Bộ, thực tế có sự suy giảm, nhưng giá ở thời điểm cuối tháng 5/2011 vẫn còn cao hơn giá bất động sản vào thời điểm tháng 1/2010 và vẫn cao hơn giá thành tạo lập lên bất động sản.

Do đó, thị trường có xu hướng giảm nhưng khả năng thanh toán cũng như giá trị của bất động sản vẫn nằm trong giới hạn an toàn và các doanh nghiệp bất động sản vẫn có khả năng thanh toán và trả nợ ngân hàng, tuy lượng giao dịch có giảm sút, Và vì vậy, chúng tôi đi đến kết luận là không có khả năng xảy ra bong bong bất động sản. Vỡ là không có, nếu có thì chỉ xì hơi một tí, tức là có giảm sút về các giao dịch...", Thứ trưởng Nam nói.

Có lẽ, điều cần thiết nhất của nhà quản lý bất động sản lúc này là hoạch định lại tiêu chí để quản lý tốt hơn thị trường đầu tư hấp dẫn này. Nên có hành lang pháp lý cho loại hình kinh doanh đặc thù này. Bởi rõ ràng, khi nhà nước thiếu sự can thiệp vào thị trường bất động sản như thời gian vừa qua đã khiến giá BĐS liên tục tăng khiến cho phân bổ nguồn lực của nền kinh tế tập trung quá nhiều vào BĐS. Điều này thể hiện rất rõ với hiện tượng các tập đoàn tổng công ty nhà nước khi chuyển hướng mở rộng sang cả hoạt động BĐS như tập đoàn Dầu khí, Viettel, EVN… và đồng thời, họ giảm nguồn vốn đầu tư vào các hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Không chỉ có các doanh nghiệp lớn mà nhiều doanh nghiệp nhỏ khác cũng có các kế hoạch phát triển mảng kinh doanh BĐS với những dự án có vốn đầu tư cả ngàn tỉ đồng như Dệt may Thành Công, công ty như Tân Tiến, công ty Giống cây trồng miền Nam… Thậm chí nhiều người dân cũng bị cuốn vào vòng xoáy lợi nhuận ảo mà lao như thiêu thân vào bất động sản.